O Mercado Imobiliário Tokenizado no Brasil
Estado Atual
A tokenização imobiliária no Brasil ainda está em fase inicial, mas com avanços concretos:
**Modelos em operação:**
**Via CVM 88**: Emissão de tokens como valores mobiliários, com plataformas registradas na CVM. O token representa participação em SPE que detém o imóvel.
**Via Multipropriedade**: Lei 13.777/2018 permite multipropriedade em imóveis (time-sharing), que pode ser combinada com tokenização.
**Via FII (Fundos Imobiliários)**: Discussão sobre tokenização de cotas de FIIs na B3.Desafios Regulatórios
**Registro de imóveis:** O maior desafio. No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com registro em Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.245 do Código Civil). Um token em blockchain NÃO transfere propriedade por si só.
**Solução atual:** O modelo utilizado é a **SPE** (Sociedade de Propósito Específico):
1. Uma SPE é constituída como proprietária do imóvel
2. O imóvel é registrado no nome da SPE no cartório
3. Os tokens representam participação na SPE, não no imóvel diretamente
4. A SPE distribui os rendimentos (aluguéis) proporcionalmente
**ITBI e tributação:** A transferência de tokens não gera ITBI (imposto de transmissão), pois a propriedade do imóvel não muda de mãos — continua na SPE. Mas a tributação sobre rendimentos e ganho de capital se aplica normalmente.
Projetos em Andamento
- **Netspaces**: Plataforma focada em tokenização imobiliária, registrada na CVM
**Tokeniza / Kodo Assets**: Tokenização de imóveis de alto padrão
**Ribus**: Plataforma que combina tokenização com mercado imobiliário
**Discussões B3/CVM**: Framework para REITs tokenizadosOportunidades
O Brasil tem condições únicas para tokenização imobiliária:
Déficit habitacional de mais de 6 milhões de unidades
Mercado de FIIs maduro (mais de 2 milhões de cotistas)
PIX e Drex como infraestrutura de pagamentos
Framework regulatório em evolução